老齡化社會的到來，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打開了想象空間。

世界衛(wèi)生組織（WHO）預(yù)測，到2050年，中國有35%的人口超過60歲，將成為世界上老齡化最嚴重的國家之一。這也意味著，中國將成為全球老齡化市場潛力最大的國家。

近年來，隨著政策的加持與行業(yè)的張力，作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要組成的養(yǎng)老機構(gòu)，也吸引著新的入局者，但目前為止，養(yǎng)老機構(gòu)的市場化發(fā)展并不盡如人意，微利甚至虧損屢見不鮮。

那么，養(yǎng)老機構(gòu)面臨哪些挑戰(zhàn)？哪些企業(yè)在爭相布局？養(yǎng)老機構(gòu)的行業(yè)突破口在哪？

政策利好，入局者甚多

今年以來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上相關(guān)政策不斷，市場準入放開、土地財稅支持等一攬子重磅利好之下，新一輪投資窗口期將開啟，市場角逐者加快擴容，金融、地產(chǎn)等跨界入局者正跑步入場。

此前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，到2030年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到22萬億元。

綠地香港執(zhí)行董事王煦菱對第一財經(jīng)表示，房地產(chǎn)過去幾十年的發(fā)展是因為人口紅利。但當中國進入老齡化社會后，需要面對的是當年人口紅利轉(zhuǎn)移到老齡化人口的需求。綠地香港判斷，健康養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)機會是基于人口結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)機會。

2019年上半年，投身養(yǎng)老企業(yè)的上市公司已超過80家，覆蓋了養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融、養(yǎng)老用品等。

目前，國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)市場主要有三大主力布局者。

第一類是以萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、綠地集團（600606.SH）、綠城中國（03900.HK）、遠洋集團（03377.HK）等為代表的房地產(chǎn)商公司。萬科隨園之家、遠洋椿萱茂、保利和熹會等，均在一二線重點城市連鎖布局養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)嵌入式中心。新華錦（600735.SH）以山東作為根據(jù)地，通過養(yǎng)老院及養(yǎng)老運營業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動，借助日本模式做大做強。鳳凰股份（600679.SH）將文化與養(yǎng)老結(jié)合，深耕山水養(yǎng)老。

其次是親和源、凱健、日月星等企業(yè)為代表的養(yǎng)老服務(wù)運營模式。宜華健康（000150.SZ）全資子公司親和源專注會員制養(yǎng)老社區(qū)運營服務(wù)，目前已從上海走向全國，在杭州、青島、寧波等均有布局。南京新百（600682.SH）擁有居家養(yǎng)老第一平臺安康通。雙箭股份（002381.SZ）是連鎖養(yǎng)老院龍頭之一，其在2012年涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前有6家養(yǎng)老機構(gòu)，其養(yǎng)老業(yè)務(wù)仍處于拓展階段，已基本實現(xiàn)盈虧平衡。

第三是以中國人壽（601628.SH）、泰康保險（05349.HK）、陽光人壽、合眾人壽（04322.HK）等保險公司為代表的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)拓展模式。

入局者模式各異，但產(chǎn)業(yè)的落腳點永遠是規(guī)模與利潤。如何獲取更多的利潤增長點，是從業(yè)者必須面對的話題。

養(yǎng)老機構(gòu)的多重難點

2019年4月，國務(wù)院新聞辦公室發(fā)布《關(guān)于推進養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》（下稱《意見》），在落實土地稅費政策、加大政府資金等方面支持養(yǎng)老服務(wù)。

具體來看，將養(yǎng)老用地納入土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和年度用地計劃，有序適度擴大用地供給。明確民政部本級和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，到2022年要將不低于55%的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。此外，《意見》還將養(yǎng)老服務(wù)納入政府購買服務(wù)指導(dǎo)性目錄，擴大養(yǎng)老專項企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模。

政策的發(fā)力點正是行業(yè)的痛難點：當前大部分民辦養(yǎng)老機構(gòu)面臨融資難、運營難和用工難等挑戰(zhàn)，且行業(yè)盈利者甚微。

融資難是行業(yè)入局者面臨的首要挑戰(zhàn)。上海一位連鎖養(yǎng)老機構(gòu)創(chuàng)始人對第一財經(jīng)記者表示，政府的目標是希望養(yǎng)老行業(yè)能夠更加系統(tǒng)化、規(guī)�；�以及標準化經(jīng)營。所以鼓勵進入的社會資本更多是大集團運作，大集團才有足夠的資金實力去扛前期的投入和后期的改造，還包括后期產(chǎn)生的安全隱患，甚至責任到人。

與此同時，運營難也是行業(yè)的一大痛點。天地控股總裁張華綱曾表示：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個投入大、周期長、利潤產(chǎn)出時間長的產(chǎn)業(yè)，絕對不會像傳統(tǒng)房地產(chǎn)（住宅）項目那樣高利潤率和高周轉(zhuǎn)率�！睆埲A綱指出，與住宅物業(yè)市場20%~30%的毛利率相比，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的毛利率僅有10%~20%。

上述養(yǎng)老機構(gòu)負責人對記者直言：“養(yǎng)老院住滿是一個比較漫長的過程，一般入住率達到60%，才有可能開始盈利。而完成60%的入住率，基本上都需要2~3年。”

此外，他還對記者指出，大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)都面臨著用工難的挑戰(zhàn)。

“這個行業(yè)的人員流動率很高，幾乎沒有年輕人主動愿意到養(yǎng)老院工作，所以護理人員的受教育程度普遍較低�！彼麑τ浾哒f道，“雖然從政策到市場，大家都在說養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，但從事在這一行業(yè)一線的護理員收入?yún)s不見漲�！�

除了工資待遇捉襟見肘，其工作內(nèi)容更是辛勞繁瑣。上海松江一民辦養(yǎng)老機構(gòu)護理員招聘信息顯示，每日工作時長12小時，做六休一的每月薪資是3500元到4000元之間。

補貼少賺錢難

綠地香港（00337.HK）是眾多試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)商之一，該公司涉足的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要針對高端人群。第一財經(jīng)記者曾走訪其位于上海醫(yī)學(xué)中心的阿爾茨海默癥患者照護專業(yè)機構(gòu)莫朗�？怂梗瑹o論是人員配備、設(shè)施，還是場地裝修設(shè)計，都是五星級酒店的標準。

這一專業(yè)照護機構(gòu)雖然定位高端，定價為每人每月1.8萬至2萬元，卻仍難以實現(xiàn)盈利，甚至營收平衡都達不到�！爸辽僖�定價3萬元才能持平。不過綠地香港當下并不急著賺錢，而是希望做好、做大規(guī)模后再談盈利�！蓖蹯懔獯饲霸诮邮艿谝回斀�(jīng)記者專訪時表示，之后第二家也會考慮做中端市場，覆蓋更多人群。

實際上，綠地香港把莫朗�？怂巩敵善湓陴B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“核心武器”。

“選擇阿爾茨海默癥專業(yè)照護是因為這是剛需。一般活力（健康的）老人很難賺錢。中國人有觀念認為養(yǎng)老最好還是在家里，只有照顧不了才需要機構(gòu)�！蓖蹯懔獗硎�。

以上海市為例，上海政府鼓勵社會機構(gòu)參與阿爾茨海默癥專業(yè)照護，社會機構(gòu)多增加一個床位，政府補貼1萬元。在一般養(yǎng)老機構(gòu)，政府補貼則顯得微乎其微。

廣東一養(yǎng)老機構(gòu)負責人為記者羅列了來自國家對民辦養(yǎng)老機構(gòu)的相關(guān)補助，包括一次性建筑補貼、床位補貼和相關(guān)稅收減免。但同時也強調(diào)，補貼的標準包括，床位必須在30張以上，每張床位資助3000元；撥付方式為三年兩次支付。養(yǎng)老院在正式運營滿一年后，入住率達到30%以上，支付首次50%資助金；運營滿三年后，入住率達到50%以上，支付另外50%資助金；市財政給予日常運營補貼，每人每月80元；另外，養(yǎng)老可享有免征稅。

“外界傳說民辦養(yǎng)老機構(gòu)靠政府補貼存活，是幾乎不可能的。這些補貼與前期的投入相比，可以說是杯水車薪。但畢竟前期大資本投入，如果運營以后未滿員，可以申請這筆錢，對于很多養(yǎng)老院來說也是可以解燃眉之急的�！鄙鲜鰪V東養(yǎng)老機構(gòu)創(chuàng)始人表示。

面對補貼少賺錢難的行業(yè)現(xiàn)狀，養(yǎng)老機構(gòu)如何增加收入？興業(yè)證券認為，養(yǎng)老機構(gòu)首先需要做到“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，即將醫(yī)療康復(fù)保健服務(wù)與老人生活照護服務(wù)有效對接。

興業(yè)證券表示，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的主要優(yōu)勢在于能夠縮短老年人繁瑣的就醫(yī)流程，將慢性病護理和突發(fā)性疾病的急救在養(yǎng)老院進行。目前養(yǎng)老院的不少客戶是失能老人，老人就醫(yī)是剛需，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合能夠很好地解決這一問題。同時，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)模式將更能夠激發(fā)老人入住養(yǎng)老機構(gòu)的可能性。

在二級市場中，湖南發(fā)展（000722.SZ）已從康復(fù)醫(yī)院向養(yǎng)老服務(wù)進軍，宜華健康、澳洋健康（002172.SZ）、鳳凰股份等均在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方面有所布局。

在國內(nèi)需求與日俱增的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展爆發(fā)在即，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是大勢所趨。伴隨國內(nèi)老齡化程度不斷加深、首批中產(chǎn)群體推動中高端養(yǎng)老消費以及養(yǎng)老支持政策的不斷加碼，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間值得期待。展望未來，具備養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源整合能力，形成清晰的盈利模式是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)做大做強的關(guān)鍵所在。預(yù)計資金實力較強、運營服務(wù)水平較高且多種養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式協(xié)同發(fā)展的企業(yè)有望脫穎而出。

本公司出品的研究報告首先介紹了中國養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境、養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)整體運行態(tài)勢等，接著分析了中國養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)市場運行的現(xiàn)狀，然后介紹了養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)市場競爭格局。隨后，報告對養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)做了重點企業(yè)經(jīng)營狀況分析，最后分析了中國養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)發(fā)展趨勢與投資預(yù)測。您若想對養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)產(chǎn)業(yè)有個系統(tǒng)的了解或者想投資中國養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)，本報告是您不可或缺的重要工具。

本研究報告數(shù)據(jù)主要采用國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海關(guān)總署，問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，商務(wù)部采集數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)庫。其中宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計局，部分行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計局及市場調(diào)研數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)主要來自于國統(tǒng)計局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫及證券交易所等，價格數(shù)據(jù)主要來自于各類市場監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。