開(kāi)發(fā)商終究是商人，對(duì)于商人而言，其興趣點(diǎn)所在就是逐利。房?jī)r(jià)的上漲時(shí)，挑頭漲價(jià)是利益最大化的手段，在行情變化莫測(cè)的時(shí)候，按兵不動(dòng)則是最有利的方略。而在政策趨穩(wěn)，預(yù)期明朗化的背景下，連華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)7月初都改口呼吁開(kāi)發(fā)商降價(jià)，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也都有了隨大流的準(zhǔn)備，但是想挑頭的企業(yè)很少——看別人的降價(jià)效果，再追隨跟進(jìn)，才能實(shí)現(xiàn)利益與風(fēng)險(xiǎn)的最佳平衡。對(duì)于商人而言，這一切都無(wú)可厚非。除了賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商還要拿地，樓市調(diào)控的下半場(chǎng)很多人可能在盤(pán)算拿地的最佳時(shí)機(jī)了。

【關(guān)鍵詞】開(kāi)發(fā)商

上半場(chǎng)從“漲不動(dòng)”到“等著降”

多數(shù)項(xiàng)目銷(xiāo)售迅速轉(zhuǎn)冷

從2009年上半年到2010年上半年，樓市的成交火爆，開(kāi)發(fā)商大口吃肉大碗喝酒的幸福時(shí)光是自房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)少有的。但隨著4月底政策的出臺(tái)，樓市的交易遭遇了驟停，很多開(kāi)發(fā)商都有著吃噎住了的感覺(jué)。東北三環(huán)的幾個(gè)高檔樓盤(pán)成為感受最明顯的代表。

直到政策出臺(tái)前夕，太陽(yáng)宮還有多個(gè)的樓盤(pán)在接待連夜排隊(duì)的客戶(hù)，準(zhǔn)備盤(pán)算下一期的價(jià)格到底漲到哪個(gè)高度，才能體現(xiàn)項(xiàng)目的高端定位。對(duì)于政策的出臺(tái)，不少開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有太過(guò)在意，“房?jī)r(jià)肯定還得漲。即使不能漲價(jià)，也要為漲價(jià)做準(zhǔn)備”。

不過(guò)，市場(chǎng)還真有出乎意料的時(shí)候，5月中下旬，太陽(yáng)公元的開(kāi)發(fā)商很大方地對(duì)媒體承認(rèn)了銷(xiāo)售狀況平淡的現(xiàn)實(shí)，公司總裁尹瑛坦言將做好長(zhǎng)期平淡的打算。5月下旬，當(dāng)任志強(qiáng)還在堅(jiān)持宏觀調(diào)控將影響開(kāi)發(fā)商投入的積極性，后市還將看漲時(shí)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商在事實(shí)面前已經(jīng)逐漸變得理智。

降價(jià)預(yù)期開(kāi)始形成

太陽(yáng)公元可能是宏觀調(diào)控后，銷(xiāo)售狀況最理想的樓盤(pán)之一，在價(jià)格有所上漲的情況下，認(rèn)購(gòu)過(guò)半，讓大家最直觀的感受市場(chǎng)變化的代表，從此以后，北京市場(chǎng)基本沒(méi)有樓盤(pán)在新開(kāi)盤(pán)漲價(jià)的基礎(chǔ)上，還有五成以上的認(rèn)購(gòu)。

6月中旬后，市場(chǎng)的降價(jià)現(xiàn)象在二手房的市場(chǎng)成為現(xiàn)實(shí)，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)略有變化，但是仍有距離感，在燕郊房?jī)r(jià)下跌的消息傳出后，通州的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始覺(jué)得，價(jià)格的防線(xiàn)是要?jiǎng)右粍?dòng)了；通州的個(gè)別開(kāi)發(fā)商降價(jià)3000元/平米無(wú)效后，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)可能需要降價(jià)6000元/平米了，五環(huán)的開(kāi)發(fā)商心態(tài)也開(kāi)始動(dòng)搖了；壓力從外圍傳遞到內(nèi)環(huán)，7月份，當(dāng)北京的打折樓盤(pán)數(shù)量超過(guò)百個(gè)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)預(yù)期開(kāi)始形成了。

中場(chǎng)

資金充裕開(kāi)發(fā)商多選擇按兵不動(dòng)

即使新政出臺(tái)，但是在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，五環(huán)內(nèi)的市場(chǎng)基本上鮮有開(kāi)發(fā)商有降價(jià)預(yù)期。

東三環(huán)禧瑞都的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生這樣的心態(tài)，主要是基于市場(chǎng)的反應(yīng)，因?yàn)橘I(mǎi)房人，尤其是高端置業(yè)者對(duì)于市場(chǎng)的關(guān)注度很高，項(xiàng)目的來(lái)訪(fǎng)、來(lái)電量相對(duì)穩(wěn)定，而官方網(wǎng)站公布可售房源存量長(zhǎng)期低位徘徊，也讓開(kāi)發(fā)商信心十足。

管莊萬(wàn)象新天樓盤(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況中，盡管交易量出現(xiàn)下降，但大家都認(rèn)為，是開(kāi)發(fā)商不愿意新開(kāi)盤(pán)，或政府不讓部分新盤(pán)漲價(jià)入市造成的，購(gòu)買(mǎi)力依舊存在，而開(kāi)發(fā)商手中的資金充足，沒(méi)有降價(jià)的道理。

不過(guò)，微妙的心態(tài)變化出現(xiàn)在7月上旬的三套房貸政策松動(dòng)的消息出現(xiàn)后，政府的嚴(yán)厲表態(tài)讓開(kāi)發(fā)商竊喜的心態(tài)迅速冷卻�！翱隙ㄒ�跌，預(yù)期跌幅20%吧”，在不同的項(xiàng)目售樓處，面對(duì)冷清的看房人，銷(xiāo)售員自己也覺(jué)得沒(méi)了底氣。

下半場(chǎng)價(jià)格將下調(diào)預(yù)測(cè)至少20%

世茂集團(tuán)執(zhí)行董事許世壇表示，預(yù)期政策的調(diào)控會(huì)繼續(xù)下去，市場(chǎng)價(jià)格的下調(diào)不可避免，目前預(yù)期的幅度是20%左右；萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖也表示，未來(lái)房?jī)r(jià)將下挫20%至30%；SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也表示，房?jī)r(jià)下跌20%其實(shí)一點(diǎn)也不過(guò)分。

對(duì)于下降20%的數(shù)據(jù)，記者隨機(jī)咨詢(xún)了通州、管莊、廣渠路、東三環(huán)、東四環(huán)的多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，其中多數(shù)都認(rèn)可這一幅度，認(rèn)為這應(yīng)該是一手房?jī)r(jià)調(diào)整的起碼要求。不是開(kāi)發(fā)商愿不愿意的事情，而是已經(jīng)偷偷打到9折了，市場(chǎng)沒(méi)有什么大的回應(yīng)，所以打8折是下一步最起碼的心理預(yù)期了。

對(duì)于為何大家還沒(méi)有行動(dòng)起來(lái)呢？北京合生的一位負(fù)責(zé)人表示，大家可能都準(zhǔn)備隨大流，降多少能達(dá)到效果對(duì)于開(kāi)發(fā)商很關(guān)鍵，必須是拿捏得一步到位，低位拉升。降價(jià)這件事，必須是隨大流，誰(shuí)挑頭，可能就成為別人的試驗(yàn)品和炮灰了�，F(xiàn)在關(guān)鍵是誰(shuí)來(lái)挑這個(gè)頭試試20%到底有沒(méi)有效。

品牌開(kāi)發(fā)商下半年或發(fā)力

對(duì)于多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商而言，上半年業(yè)績(jī)均不樂(lè)觀，亟需下半場(chǎng)加大力度以扭轉(zhuǎn)不利局面。合生、富力、世茂、星河灣、首開(kāi)等多個(gè)開(kāi)發(fā)商都表示，下半年要加大推盤(pán)力度，紛紛公布了新入市的項(xiàng)目，如富力的廣渠路十號(hào)地、合生的廣渠路新項(xiàng)目、世茂的團(tuán)結(jié)湖世茂宮園、星河灣太原大盤(pán)等。

同時(shí)，銷(xiāo)售低谷還讓開(kāi)發(fā)商看到了拿地的機(jī)遇，世茂集團(tuán)執(zhí)行董事許世壇表示，每次市場(chǎng)低谷時(shí)，公司都會(huì)主動(dòng)去拿大量的地塊，今年的時(shí)機(jī)非常重要，在北京、上海、廣州等多個(gè)城市，世茂都有已經(jīng)拿下，或者正在洽談的優(yōu)質(zhì)地塊。即使今年業(yè)績(jī)不理想，也得為明年后年的市場(chǎng)做準(zhǔn)備了。