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報(bào)告簡(jiǎn)介
報(bào)告目錄
2016-2020年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及供需格局預(yù)測(cè)報(bào)告
第一章 物流地產(chǎn)行業(yè)的界定 17
1.1 物流地產(chǎn)的概念 17
1.1.1 物流地產(chǎn)的概念 17
1.1.2 相關(guān)概念的辨析 18
1.2 物流地產(chǎn)的內(nèi)涵 19
1.2.1 物流地產(chǎn)的范疇 19
1.2.2 物流地產(chǎn)的內(nèi)涵 19
第二章 2013-2015年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 21
2.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 21
2.1.1 全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 21
2.1.2 中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀 22
2.1.3 我國(guó)消費(fèi)水平現(xiàn)狀 44
2.2 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 46
2.2.1 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 46
2.2.2 地產(chǎn)業(yè)的影響因素 50
2.2.3 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì) 52
2.2.4 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可期 55
2.3 驅(qū)動(dòng)因素分析 57
2.3.1 物流行業(yè)持續(xù)發(fā)展 57
2.3.2 電子商務(wù)快速發(fā)展 57
2.3.3 調(diào)控利好物流地產(chǎn) 60
2.3.4 外資進(jìn)入拉動(dòng)市場(chǎng) 62
2.3.5 全球制造重心轉(zhuǎn)移 62
2.3.6 物流設(shè)施供不應(yīng)求 63
第三章 2013-2015年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析 65
3.1 物流行業(yè)政策扶持分析 65
3.1.1 近年政策梳理 65
3.1.2 重點(diǎn)政策解讀 70
3.1.3 相關(guān)政策概述 80
3.2 地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控分析 82
3.2.1 近年政策梳理 82
3.2.2 重點(diǎn)政策解讀 88
3.2.3 相關(guān)政策概述 91
3.3 全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年） 95
3.3.1 發(fā)展目標(biāo) 95
3.3.2 總體布局 95
3.3.3 主要任務(wù) 98
3.3.4 保障措施 100
第四章 2013-2015年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 103
4.1 中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征分析 103
4.1.1 市場(chǎng)形成歷程 103
4.1.2 市場(chǎng)特點(diǎn)分析 103
4.1.3 行業(yè)形勢(shì)分析 104
4.2 2013-2015年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 107
4.2.1 市場(chǎng)供應(yīng)情況 107
4.2.2 倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求 114
4.2.3 電商帶動(dòng)需求 114
4.2.4 新需求點(diǎn)增加 115
4.3 2013-2015年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析 116
4.3.1 市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 116
4.3.2 租賃需求活躍 116
4.3.3 區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn) 117
4.3.4 資本市場(chǎng)動(dòng)向 118
4.4 中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展策略分析 123
4.4.1 主要問(wèn)題分析 123
4.4.2 政府措施建議 125
4.4.3 企業(yè)發(fā)展對(duì)策 127
4.4.4 其他策略建議 129
第五章 2013-2015年中國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展建設(shè)分析 130
5.1 中國(guó)物流園區(qū)總體現(xiàn)狀分析 130
5.1.1 規(guī)模情況分析 130
5.1.2 區(qū)域分布分析 136
5.1.3 實(shí)際狀態(tài)分析 137
5.1.4 轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì) 139
5.2 中國(guó)物流園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)情況分析 140
5.2.1 建設(shè)情況分析 140
5.2.2 運(yùn)營(yíng)狀況分析 142
5.2.3 主要問(wèn)題分析 149
5.3 中國(guó)物流園區(qū)發(fā)展變化特征分析 154
5.3.1 功能集聚特征 154
5.3.2 服務(wù)城市作用 155
5.3.3 專業(yè)化服務(wù)方向 156
5.3.4 國(guó)際項(xiàng)目建設(shè) 156
5.4 中國(guó)物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展模式分析 157
5.4.1 主流開(kāi)發(fā)模式 157
5.4.2 空間布局模式 158
5.4.3 經(jīng)營(yíng)管理模式 160
第六章 2013-2015年主要城市物流地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析 161
6.1 北京市 161
6.1.1 物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 161
6.1.2 物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 161
6.1.3 物流地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析 162
6.1.4 物流地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 164
6.2 上海市 165
6.2.1 物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 165
6.2.2 物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 166
6.2.3 物流地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析 167
6.2.4 物流地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 168
6.3 廣州市 169
6.3.1 物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 169
6.3.2 物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 171
6.3.3 物流地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析 172
6.3.4 物流地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 172
6.4 深圳市 173
6.4.1 物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 173
6.4.2 物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 176
6.4.3 物流地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析 177
6.4.4 物流地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 178
6.5 華北及東北地區(qū) 179
6.5.1 天津物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 179
6.5.2 大連物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 181
6.5.3 沈陽(yáng)物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 182
6.6 華東地區(qū) 182
6.6.1 南京物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 182
6.6.2 青島物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 183
6.6.3 杭州物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 184
6.6.4 寧波物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 185
6.7 華中及華西地區(qū) 185
6.7.1 武漢物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 185
6.7.2 成都物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 187
6.7.3 重慶物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 188
第七章 2013-2015年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 189
7.1 中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析 189
7.1.1 “圈地運(yùn)動(dòng)”興起 189
7.1.2 企業(yè)競(jìng)逐市場(chǎng) 191
7.1.3 外資擴(kuò)張迅猛 193
7.2 中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 195
7.2.1 市場(chǎng)格局分析 195
7.2.2 區(qū)域格局分析 209
7.3 中國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展的SWOT分析 211
7.3.1 優(yōu)勢(shì)（Strengths） 211
7.3.2 劣勢(shì)（Weaknesses） 212
7.3.3 機(jī)會(huì)（Opportunitie） 213
7.3.4 威脅（Threats） 214
第八章 物流地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式分析 215
8.1 物流地產(chǎn)價(jià)值鏈及核心能力分析 215
8.1.1 價(jià)值鏈結(jié)構(gòu) 215
8.1.2 項(xiàng)目決策 216
8.1.3 項(xiàng)目策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì) 216
8.1.4 項(xiàng)目管理 217
8.1.5 銷售及招商管理 218
8.1.6 物業(yè)管理 218
8.1.7 支持性活動(dòng) 219
8.1.8 結(jié)論綜述 220
8.2 物流地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)模式分析 220
8.2.1 地產(chǎn)商主導(dǎo)型 220
8.2.2 物流商主導(dǎo)型 221
8.2.3 地產(chǎn)物流合營(yíng) 221
8.2.4 第三方做平臺(tái) 221
8.3 國(guó)外物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策分析 222
8.3.1 城市的選擇 222
8.3.2 城市內(nèi)部區(qū)位的選擇 223
8.3.3 物業(yè)類型的選擇 224
8.3.4 投資方式的選擇 225
8.4 物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例分析 225
8.4.1 項(xiàng)目背景 225
8.4.2 項(xiàng)目規(guī)劃 226
8.4.3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 227
第九章 物流地產(chǎn)行業(yè)盈利模式分析 228
9.1 物流地產(chǎn)的一般盈利模式 228
9.2 國(guó)外物流地產(chǎn)巨頭的盈利方式選擇 228
9.2.1 土地增值 228
9.2.2 出租收入 228
9.2.3 服務(wù)費(fèi)用 228
9.3 中國(guó)物流園區(qū)的贏利模式分析 229
9.3.1 土地增值 229
9.3.2 出租收入 229
9.3.3 服務(wù)費(fèi)用 230
9.3.4 項(xiàng)目投資收益 231
9.3.5 其他收益 231
9.4 不同發(fā)展階段的物流園區(qū)盈利模式設(shè)計(jì) 231
9.4.1 基本狀況分析 231
9.4.2 處于初創(chuàng)期 232
9.4.3 處于成長(zhǎng)期 233
9.4.4 處于成熟期 234
第十章 物流地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析 235
10.1 物流地產(chǎn)主要運(yùn)營(yíng)模式分析 235
10.1.1 標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施和物流園區(qū)的開(kāi)發(fā) 235
10.1.2 按客戶需求定制開(kāi)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施 235
10.1.3 收購(gòu)與回租 235
10.1.4 提供咨詢服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù) 235
10.2 國(guó)外物流地產(chǎn)巨頭運(yùn)營(yíng)模式分析 236
10.2.1 標(biāo)準(zhǔn)化模式 236
10.2.2 定制開(kāi)發(fā)模式 236
10.2.3 收購(gòu)回租模式 237
10.2.4 收購(gòu)模式 237
10.3 國(guó)內(nèi)主要物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析 238
10.3.1 商貿(mào)城演變模式 238
10.3.2 企業(yè)引導(dǎo)模式 238
10.3.3 政府主導(dǎo)模式 238
10.3.4 創(chuàng)新變革模式 239
10.4 運(yùn)營(yíng)模式選擇應(yīng)注意的問(wèn)題 239
10.4.1 房地產(chǎn)商方面 239
10.4.2 地方政府方面 239
10.4.3 物流企業(yè)方面 239
10.4.4 第三方組織方面 240
10.4.5 人才培育方面 240
第十一章 2013-2015年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)投資現(xiàn)狀分析 241
11.1 投資類型分析 241
11.1.1 開(kāi)發(fā)為主型 241
11.1.2 暗渡陳倉(cāng)型 241
11.1.3 開(kāi)發(fā)兼經(jīng)營(yíng)型 242
11.2 投資特征分析 242
11.2.1 投資周期長(zhǎng) 242
11.2.2 投資規(guī)模大 243
11.2.3 投資回報(bào)高 243
11.3 投資現(xiàn)狀分析 244
11.3.1 資本蜂擁入市 244
11.3.2 房企搶食市場(chǎng) 245
11.3.3 電商加快布局 246
11.3.4 搶灘西部市場(chǎng) 246
11.4 物流園區(qū)投資現(xiàn)狀 247
11.4.1 投資特點(diǎn) 247
11.4.2 資金來(lái)源 248
11.4.3 占地規(guī)模 249
第十二章 2016-2020年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)投資策略分析 250
12.1 投資價(jià)值分析 250
12.1.1 投資市場(chǎng)空間 250
12.1.2 投資回報(bào)率高 251
12.1.3 投資潛力分析 252
12.2 投資案例分析 254
12.2.1 投資案例一 254
12.2.2 投資案例二 255
12.2.3 投資案例三 255
12.3 投資策略分析 256
12.3.1 運(yùn)營(yíng)模式選擇 256
12.3.2 選址建議 257
12.3.3 融資模式 259
12.3.4 招商能力 260
12.3.5 投資判斷 261
第十三章 2016-2020年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 263
13.1 房地產(chǎn)行業(yè)一般投資風(fēng)險(xiǎn) 263
13.1.1 經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 263
13.1.2 投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 263
13.1.3 開(kāi)發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn) 263
13.1.4 其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn) 267
13.2 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 268
13.2.1 市場(chǎng)化程度低 268
13.2.2 土地指標(biāo)稀缺 268
13.2.3 相關(guān)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 268
13.3 物流地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn) 268
13.3.1 拿地風(fēng)險(xiǎn) 268
13.3.2 管理風(fēng)險(xiǎn) 269
13.3.3 招商風(fēng)險(xiǎn) 269
13.3.4 融資風(fēng)險(xiǎn) 270
13.3.5 準(zhǔn)入風(fēng)險(xiǎn) 270
13.3.6 人才風(fēng)險(xiǎn) 271
13.4 物流地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 271
13.4.1 社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 271
13.4.2 公共關(guān)系風(fēng)險(xiǎn) 271
13.4.3 策略選擇風(fēng)險(xiǎn) 271
13.4.4 系統(tǒng)操作風(fēng)險(xiǎn) 272
13.4.5 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 272
13.5 物流地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 272
13.5.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 272
13.5.2 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 273
13.5.3 風(fēng)險(xiǎn)管控 273
13.5.4 管控機(jī)制 274
第十四章 2016-2020年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 275
14.1 宏觀環(huán)境未來(lái)形勢(shì)分析 275
14.1.1 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)趨勢(shì) 275
14.1.2 物流業(yè)發(fā)展展望 280
14.1.3 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望 285
14.2 物流地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 286
14.2.1 行業(yè)發(fā)展機(jī)遇 286
14.2.2 未來(lái)前景展望 287
14.2.3 市場(chǎng)需求潛力 288
14.3 物流地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 289
14.3.1 市場(chǎng)走勢(shì)分析 289
14.3.2 區(qū)域趨勢(shì)分析 289
14.3.3 企業(yè)趨勢(shì)分析 289
14.3.4 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)分析 291
附錄 294
附錄一：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 294
附錄二：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 312
附錄三：《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資進(jìn)入物流領(lǐng)域的實(shí)施意見(jiàn)》 323
附錄四：《物流園區(qū)分類與基本要求》 327
圖表目錄
圖表 1 物流地產(chǎn)的范疇：物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體 18
圖表 2 2015年1-4季度GDP初步核算數(shù)據(jù) 22
圖表 3 2015年4季度GDP環(huán)比和同比增長(zhǎng)速度 23
圖表 4 2016年1-6月GDP初步核算數(shù)據(jù) 23
圖表 5 2016年1-6月GDP同比增長(zhǎng)速度 24
圖表 6 2015-2016年全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅 25
圖表 7 2016年6月居民消費(fèi)價(jià)格分類別同比漲跌幅 26
圖表 8 2016年6月居民消費(fèi)價(jià)格分類別環(huán)比漲跌幅 27
圖表 9 2016年6月居民消費(fèi)價(jià)格主要數(shù)據(jù) 27
圖表 10 1978-2015中國(guó)城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)對(duì)比表 30
圖表 11 2015-2016年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)速度 32
圖表 12 2016年6月份規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)主要數(shù)據(jù) 33
圖表 13 2015-2016年鋼材日均產(chǎn)量及同比增速 35
圖表 14 2015-2016年水泥日均產(chǎn)量及同比增速 36
圖表 15 2015-2016年十種有色金屬日均產(chǎn)量及同比增速 36
圖表 16 2015-2016年乙烯日均產(chǎn)量及同比增速 37
圖表 17 2015-2016年汽車日均產(chǎn)量及同比增速 37
圖表 18 2015-2016年轎車日均產(chǎn)量及同比增速 38
圖表 19 2015-2016年發(fā)電量日均產(chǎn)量及同比增速 38
圖表 20 2015-2016年原油加工量日均產(chǎn)量及同比增速 39
圖表 21 2015-2016年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增速 40
圖表 22 2015-2016年固定資產(chǎn)投資到位資金同比增速 41
圖表 23 2016年1-6月固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）主要數(shù)據(jù) 42
圖表 24 2015-2016年社會(huì)消費(fèi)品零售總額分月同比增長(zhǎng)速度 44
圖表 25 2016年6月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額主要數(shù)據(jù) 45
圖表 26 2009-2016年上半年主要城市工業(yè)用地供求 53
圖表 27 中國(guó)網(wǎng)購(gòu)交易額 58
圖表 28 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速 108
圖表 29 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速 109
圖表 30 全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速 110
圖表 31 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速 111
圖表 32 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 111
圖表 33 倉(cāng)儲(chǔ)的地區(qū)分布 117
圖表 34 物流園區(qū)規(guī)劃投資規(guī)模分布 130
圖表 35 物流園區(qū)實(shí)際投資占規(guī)劃投資額的比率分布情況 131
圖表 36 物流園區(qū)分區(qū)域平均實(shí)際投資情況 132
圖表 37 物流園區(qū)規(guī)劃投資強(qiáng)度與實(shí)際投資強(qiáng)度分布 132
圖表 38 物流園區(qū)實(shí)際占地規(guī)模分布情況 133
圖表 39 分區(qū)域物流園區(qū)實(shí)際占地面積情況 134
圖表 40 物流園區(qū)規(guī)劃面積完成情況 134
圖表 41 物流運(yùn)營(yíng)面積占比分布情況 135
圖表 42 物流園區(qū)容積率分布情況 136
圖表 43 全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量 136
圖表 44 八大經(jīng)濟(jì)區(qū)物流園區(qū)分布情況 137
圖表 45 物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)占比 138
圖表 46 各類建設(shè)狀態(tài)物流園區(qū)數(shù)量 138
圖表 47 2015年八大經(jīng)濟(jì)區(qū)物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)分類統(tǒng)計(jì) 139
圖表 48 物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)度 140
圖表 49 物流園區(qū)建設(shè)時(shí)長(zhǎng) 141
圖表 50 物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)度滯后原因 142
圖表 51 物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理方式 143
圖表 52 物流園區(qū)主要業(yè)務(wù)功能 144
圖表 53 物流園區(qū)提供的基礎(chǔ)配套服務(wù) 145
圖表 54 物流園區(qū)提供的政務(wù)和商務(wù)服務(wù) 146
圖表 55 物流園區(qū)主要收入來(lái)源 147
圖表 56 物流園區(qū)信息化投入總額 148
圖表 57 物流園區(qū)信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)方式 149
圖表 58 影響物流園區(qū)利潤(rùn)的主要因素 150
圖表 59 物流園區(qū)發(fā)展過(guò)程中遇到的阻力及困難 151
圖表 60 物流園區(qū)未來(lái)需要重點(diǎn)加強(qiáng)的工作 153
圖表 61 物流園區(qū)未來(lái)重點(diǎn)需求人才 154
圖表 62 物流地產(chǎn)價(jià)值鏈 216
圖表 63 物流地產(chǎn)企業(yè)的核心能力在價(jià)值鏈上的分布（陰影部分）） 216
圖表 64 普洛斯投資的物流園區(qū)落戶城市分布 223
圖表 65 上海普洛斯物流園區(qū)區(qū)位分布 224
圖表 66 普洛斯部分合資開(kāi)發(fā)物流園區(qū)情況 225
圖表 67 普洛斯通用型物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施部分標(biāo)準(zhǔn) 236
圖表 68 普洛斯收購(gòu)回租模式示意圖 237
圖表 69 一線城市物流地產(chǎn)回報(bào)率趨勢(shì) 252
圖表 70 一線城市地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)水平 252
圖表 71 物流地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程 273
圖表 72 普洛斯“基金模式” 290
圖表 73 開(kāi)發(fā)主體的資產(chǎn)盤活動(dòng)態(tài) 292
圖表 74 貨運(yùn)服務(wù)型的推薦性要求 333
圖表 75 生產(chǎn)服務(wù)型的推薦性要求 333
圖表 76 商貿(mào)服務(wù)型的推薦性要求 333
圖表 77 綜合服務(wù)型的推薦性要求 334
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